法拍風險 法拍屋好賺嗎？投資法拍屋的重要心態 & 道路用地買賣競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險 法拍屋學習 法拍屋怎麼買？新手必學攻略，一次搞懂法拍流程、投標、貸款與注意事項 假租約 法拍物件怎麼判斷租賃關係是不是假租約？假租約如何處理並解決？ 想買法拍屋嗎？看到可以用低於市價的錢買到房子，你心動嗎？要怎麼購買法拍屋？ 這其中有許多眉眉角角和隱藏成本，如果沒有先做好功課，非常容易開天窗、吃悶虧。 本篇文章整理新手必學的法拍筆記，幫助你一次搞懂買法拍屋的大大小小！ 本文章之快速連結 法拍屋是什麼？ 積欠銀行產生的法拍屋 誰適合買法拍屋？ 買法拍屋的基本認知 我適合買法拍屋嗎？ 買法拍屋的步驟道路用地買賣 怎麼找法拍屋？ 法拍屋查詢 如何評估是否購買？ 法院公告該注意的項目 拍賣次序 點交 房屋地址 / 樓層面積 使用情形 & 備註欄
房屋貸款 其他常見問題 法院如何訂定法拍屋底價？ 法院對債權人和債務人來說，道路用地買賣屬於第三方公平的角色，而法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價，完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 ps. 債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。 常看到法拍 5 折買房的廣告，是怎麼做到的？ 可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。 法拍屋的降價幅度 法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣，道路用地買賣都會再打 8 折，一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。 這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋，其實就是指第 4 拍的價格，事實上，好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了，「用 5 折就買到」不過是個噱頭！ 該找法拍代標公司或仲介嗎？有什麼注意事項？ 投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。 尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法，不過要注意： 千萬要找信譽良好的，而且簽合約時，一定要訂好服務費怎麼計算、服務範圍有哪些、契稅和代書費用由哪一方負擔，道路用地買賣甚至前屋主的搬遷費由誰支付 …，以避免不必要的糾紛。 通常在得標後仲介會收取拍賣價的 3~5 % 作為服務費，並且協助點交。規劃資金的時候要記得考慮這一部分的費用。 有些仲介會提供建議開價範圍的服務(大多會偏高，因為你得標他才能賺到服務費)，所以就算找仲介，自己也一定要做好功課，要有自己的判斷。 延伸文章：好的法拍代標公司怎麼找？判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處
很多人分配到的路地可能是在自己家門口，或者用來停車,不知道的人會怕自己家門口會被封起來， 或者是車也不能停了，其實道路用地是不會的，只要被規劃成道路，就沒有任何一個單位可以改變這個道路， 這是人民的通行權力。 一般仲介購買後在賣給建設公司，賺取差價，例如購入價是 30%的公告現值，但賣出賣 50%不等， 意思就是說地主賣出土地，最後真正到建商手上已經經過好幾層，地主等於被剝削了好幾次， 當然建設公司也有在購買土地，不過土地開發公司和很多中間人都想賺取抽成，很競爭， 所以很多人都被中間商以較低的價格收購了。 關於持分的問題，有些地主想要賣，但她不敢賣，可能是因為兄弟親戚的關係， 但是其實路地的持分是可以直接買賣的，也不會影響其他持分人權益。
將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 4.登記完竣後，道路用地買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 5.本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，買賣道路用地該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。 6.辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。 7.與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。
在台灣合作社要跟行道路用地貸款並不容易，梁玲菁說明，可以同時發展地區型的 「儲蓄互助社」。儲蓄互助社是非營利性的金融組織，以社員每月定期存入的股金為本，同時可提供社員借貸。 「大家同住一個社區，自己賺的錢存進去，就是共同提升整體社區的能量。」梁玲菁說，由於合作社是非營利法人，也可以直接加入儲蓄互助社，等到要需要時，合作社法人可以貸款、社員個人也可以貸款，大家一起為共老生活打拼 土地交易注意事項 – 田地記事 土地交易注意事項 土地買賣建議 無論房屋或土地買賣皆為人生大事，尤其於從業房屋買賣與土地買賣交易後，看過不少棘手的案例，讓自己對於買賣過程十分謹慎。
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